変動金利を選択する人が今は約3割程居るそうだ。

低金利の今こそ固定にすべきというのが一般的らしいのだが、目先の金利の低さに釣られて変動にしてしまう気も分かる。
だけど本当に固定がいいのだろうか。

住宅ローンの金利は短期プライムレートを元にしているという事で、その関連性をグラフで見てみると以下の通りだ。

レート

バブルの頃は正気の沙汰じゃない金利になっている。
変動を選んだ場合は短期プライムレートが上がらないことを祈るしかない。
といってもこんな金利はもう暫くは無い・・・はず。
とは言うものの、第二のバブルであるサブプライム問題、リーマンショックがあったように、どうも人間は30年で色々忘れちゃうみたいやね。

とりあえず変動を計算するには、上昇分をシミュレーションする必要がある。
2年前、ちょいとしたプチバブルがあって金利が上昇した。
この時、金利の上昇は年+0.2%位だった。
来年からまた金利がこのペースで上昇するとして、グラフの様な金利変動を考えてみた。

レート2

なお、短期プライムレートは日銀のこのページを参照した。
2021年まで年+0.2%上昇し、その後は5%というシナリオ。
勿論直線的な訳は無く、上下を繰り返すのだろうが、だいたい平均値てなところで。
金利がまた8%とかになったら土地代も上がっているだろうから家売ろう・・・。

この場合、4300万円を35年で返済した場合を計算してみる。
変動は▲1.5%優遇想定。
固定はSBIを参考にフラット35で金利2.65%とした。

【変動】返済合計 66,711,829円
【固定】返済合計 66,024,602円

変動が少々高い位で、あまり変わらんという計算結果になった。
70万の差を高いか安いかについては議論があるが・・・。

月々の支払いについては、
【変動】
1〜5年目 121,382円
6〜10年目 141,840円
11〜15年目 166,093円
16〜35年目 170,637円
【固定】
一律 157,201円

定年を迎える最終局面では、変動は怖いね。
という事で繰り上げをする事になる。
繰上げは5年目に500万を返す想定とする。
金利考えると、なるべく早い時期に繰り上げ返済した方が良いからね。
【変動】
返済合計 60,381,757円 4年11ヶ月短縮
【固定】
返済合計 60,766,899円 5年5ヶ月短縮

支払いは固定の方が高い。
期間短縮は5年5ヶ月と約半年ローン返済が短縮された。

俺の金利想定は甘いのだろうか?
だがしかし、あのバブルの頃も含めて平均4%。
上記シミュレーションでは35年で平均4.5%。
辛目だと言えるんじゃないだろうか。
既に全期間▲1.5%優遇という銀行がある以上、ここは変動だろうと思う。
昔はこんなの無かった。(らしい)
特に近々に繰り上げ可能であるならば、益々低金利の内に借りておくべきなんじゃないだろうか・・・?

という事で腹は括った。
変動で行こうと思う。